內容面板收納
市地重劃對仲介的商機主要有二(第三項為附帶解說):
1.市地重劃前收購爭取同意書.
2.市地重劃後原地主與抵費地的買賣.
3.公共設施用地換取分回土地的機會買賣.
首先就第一項而言,這個就好像購買股東會出席委託單一樣,也可以說一塊素地,可能是工業用地,可能是農地,在一個細部計畫已然發布的過程中,自辦市地重劃,速度不僅較快,轉眼間,所有的土地都可以變成建地,甚至可以說是地重劃已經是提供建地的最大來源,加上市地重劃有多數決的色彩,自然會有人在市地重劃前作收購的動作,以爭取更多的同意書,這些人可能是建商,可能是鄰近有錢的地主,也可能是外來的投資客,重點是多人搶買,土地價格就會高漲,不是等最後一個傻瓜就是美夢成真(建築生地變建築熟地).
接著談第二項市地重劃後的原地主分回土地的仲介,與抵費地的拍賣與仲介,抵費地的價格創新高,通常有以下三個原因:
1.市地重劃後的馬路與公共設施舒適宜人.
2.多組人馬競標同一筆土地,區域級買家進展到國際級買家.
3.原配地的地主希望創造新的土地成交行情.
首先講市地重劃後的交通運輸與公共設施,當一個都市設計必要的公共空間,也就是說以整體開發的方式設計一個鄰里住宅單元與市鎮中心單元,可以確定的是這整個環境是有經過設計並保留一訂的公共空間,加上公共設施用地比越來越高,除了馬路加寬以外,綠地與學校都是刻意保留出來的生活空間,遠比舊市區狹窄的巷道有更安全與舒適的感覺!
接著講多組人馬競標同一筆土地,當區域級買家進展到國際級買家,當平面蓋別墅的建商進展到垂直多元地產經營者時,高密度的新成長人口區域很容易形成創造土地價格行情的指標,就好像預售屋常說的,當地人通常買不下手,通常是外地投資客棧比高的地區不斷地刷新新行情!
最後一點就是作價的想法,如果將抵費地當作一個富士大蘋果來做公開標手與義賣的話,這一個大蘋果如果可以從10元飆高成1萬元的話,那麼每個原分配地主手上所分回的土地,就算不能成幾千倍的成長,打折再打折的結果也可以賺回幾百倍,這種心理就像颱風時壟斷蔬果,造成蔬果行情飆漲一樣(大家都吃不起蘋果了或只有有錢人可以吃蘋果)!結果可能這是市地重劃區開發不起來的最大元凶!(土地成本太高)
可是因為重劃區有很廣大的面積,可以一區一區地玩,每個重劃區有不同的事業目的或特色,所以可以稱為仲介最大的商機!(源源不絕的最大土地供應來源)
Jack的部落格:
//tw.myblog.yahoo.com/jw!bLfiqKyYERQxwjcTiWMOdyNFauA-/guestbook
