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解碼房市
李同榮│理財周刊927期│2018-06-01
二○一七年五月總統府頒佈「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，其主要立法目的在於因應都市潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境品質。但更重要的是因為「都市更新條例」修法延宕多年，危老重建成為暫時取代都更障礙的簡便解決方案，然而，「危老重建」到底是「都更」解藥或是毒藥？究其內容差異，可以說是政府對都更提出的一個抄捷徑的治標簡易的重建都更方案，為的是排除都更修法的不確定性與爭議性，爭取時間的推進與放寬空間容積獎勵的彈性，才不至於小英自己提出住宅三箭之一的「都市更新」政見，在四年任期內繳出白卷一事無成。
然而綜觀「都市危險及老舊建築物加速重建條例」內容，與都更最大差異在於危老重建條例具有五大獎勵誘因，包括時間推動速度、空間容積獎勵、稅賦優惠、金融貸款協助、適用範圍放寬等：
一、在時間推動上，各縣市政府應簡化程序，並於三十天內完成對申報案件的審核，達到快速通關的時效。
二、在空間規範上，對於三年內提出申請重建者，給予最高一．四倍基準容積獎勵。
三、在稅賦優惠上，減輕民眾重建後的稅賦負擔，重建期間地價稅及房屋稅免徵，重建後二年地價稅及最長十二年房屋稅減半徵收。
四、在金融貸款協助上，中央支持配合公股行庫成立的「台灣金融聯合都更服務公司」，放寬銀行法對不動產放款比率限制，提供重建機構工程貸款信用保證與住戶提出的貸款需求。
五、在適用範圍放寬條件上，危老重建條例大幅放寬適用範圍，在都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物均可立案申請通過：
(一)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
(二)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(三)屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
前項合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。
※危老重建市場雖大，但對都市計畫與城市景觀將會造成不良的後遺症
可預見的未來，危老重建將為都更市場帶來龐大商機，尤其公營事業機構老舊房舍都屬單一所有權，政府必會加速公營事業機構的重建工程，但在民間都更上，都更的整合方向，就會分割掉不易整合的部分，重建區塊範圍變小，對都市計畫與景觀將會造成不良的後遺症，而危老重建的重心也會擺在老屋重建，明顯會忽略危屋重建的重要性。
「都市更新」條例草案雖然即將修法通過，但都市更新推動的諸多問題仍然難解，而追根究底都更的首要目的是防災，全台六都之中，最需要都市更新的都會是雙北市，尤其台北市屋齡三十年以上老屋戶數超過六十萬戶以上，在九二一地震之前的建築物耐震力不足，只要是強震襲擊北台灣，雙北倒塌建物將無數。筆者必須明確點出要害，防災都更要推動，釜底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢，並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。
※危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下
台北市府為促使危險老舊建築加速重建，將推出三大獎勵和四大配套，會同民間專業團體和人員成立「危老重建輔導團」與「危老重建推動師」，提供民眾宣導、諮詢、輔導、整合等事宜。
然而政府目前對三十年以上建築物的健檢工作束手無策，所採取配套只是被動式的補助措施，根本發揮不了作用。而政府將規劃的危老重建獎勵配套，不但花費人力物力資源，其直接效果非常有限。
台北市已完成健檢的僅有四萬六八九二戶，依此緩慢進度，全市三十年以上老屋需六十年以上才能完成健檢，也因為被動式的健檢補助吸引不了民眾興趣，預算執行率偏低，北市府每年編列的健檢預算也就逐年降低，甚至不到一百萬，令人擔心台北市如何承受強烈地震的來襲。
一般建築物採取快篩檢測的費用約每戶六千元，就算台北市三十年以上建物六十萬戶全部快篩，總預算約三十六億，這種攸關人命的預算，政府應優先編列，再依建物危害程度分級分類給予輔導補助與改善，而危害嚴重等級的建物，政府就必須給予特別容積獎勵，提出一坪換足一坪的誘因，達到最嚴重等級的建物，就必須拿出公權力，強制拆除並強制都更。
