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甲、乙、丙、丁四人各出資新臺幣 500 萬元，並共同向戊借款 1,000 萬元，購置公寓一棟(以下簡稱 A 屋)，並以 A 屋設定抵押權做為擔保，且約定由甲負責交付每月之利息給戊。問：
(一)甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊開設夾娃娃機店，該租賃契約效力如何？
(二) 乙、丙、丁得否對戊主張權利？
(三)若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊應如何追討？
答：
(一)甲、乙、丙、丁四人共同出資所購置之 A 屋，如無特別約定，對 A 屋之所有權關係，應屬分別共有，其應有部分各四分之一。甲欲將 A 屋一樓的部分租給戊，係屬對共有物之管理行為，依民法第 820 條規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有物之簡易修繕及其他保存行為，則得由各共有人單獨為之，係屬例外。題示甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊，因租賃係債權行為，出租人對標的物不須具有處分權能，故該租賃契約對甲仍屬有效，惟因甲未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即行出租，係屬無權出租，其租賃效力不及於其他共有人乙、丙、丁。
(二)如前述，該租賃契約之效力不及於乙、丙、丁，戊占有使用 A 屋並無合法使用權源，對乙、丙、丁應屬無權占有，乙、丙、丁可依民法第 767 條第 1 項前段所有人之物上請求權之規定，向無權占有人戊請求返還 A 屋。又依民法第 821 條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體利益為之。所謂「回復共有物之請求」，指民法第 767 條第 1 項前段規定之所有物返還請求權而言。故乙、丙、丁均得各自向戊行使返還請求權，惟須為甲、乙、丙、丁共有人全體利益為之。
(三)題示甲、乙、丙、丁四人共同向戊借款 1000 萬元，並以 A 屋設定抵押權做為擔保，其法律關係為，甲、乙、丙、丁四人共同對戊負有 1000 萬元之連帶債務，戊並對 A 屋取得抵押權以擔保該 1000 萬元債權之物權關係。依民法第 873 條規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。故若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊得聲請法院拍賣抵押物 A 屋，就其賣得價金優先受清償。
(一)甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊開設夾娃娃機店，該租賃契約效力如何？
(二) 乙、丙、丁得否對戊主張權利？
(三)若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊應如何追討？
答：
(一)甲、乙、丙、丁四人共同出資所購置之 A 屋，如無特別約定，對 A 屋之所有權關係，應屬分別共有，其應有部分各四分之一。甲欲將 A 屋一樓的部分租給戊，係屬對共有物之管理行為，依民法第 820 條規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有物之簡易修繕及其他保存行為，則得由各共有人單獨為之，係屬例外。題示甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊，因租賃係債權行為，出租人對標的物不須具有處分權能，故該租賃契約對甲仍屬有效，惟因甲未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即行出租，係屬無權出租，其租賃效力不及於其他共有人乙、丙、丁。
(二)如前述，該租賃契約之效力不及於乙、丙、丁，戊占有使用 A 屋並無合法使用權源，對乙、丙、丁應屬無權占有，乙、丙、丁可依民法第 767 條第 1 項前段所有人之物上請求權之規定，向無權占有人戊請求返還 A 屋。又依民法第 821 條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體利益為之。所謂「回復共有物之請求」，指民法第 767 條第 1 項前段規定之所有物返還請求權而言。故乙、丙、丁均得各自向戊行使返還請求權，惟須為甲、乙、丙、丁共有人全體利益為之。
(三)題示甲、乙、丙、丁四人共同向戊借款 1000 萬元，並以 A 屋設定抵押權做為擔保，其法律關係為，甲、乙、丙、丁四人共同對戊負有 1000 萬元之連帶債務，戊並對 A 屋取得抵押權以擔保該 1000 萬元債權之物權關係。依民法第 873 條規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。故若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊得聲請法院拍賣抵押物 A 屋，就其賣得價金優先受清償。
