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何謂都市更新?
依據都市更新條例第1條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。因此都市更新以公共利益為前提之考量下，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，並提升公共設施服務水準及防災功能，進而創造工作機會，改善都市財政，建構永續環境社會。
都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，以重建、維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶鹹魚翻身，換來美輪美奐的新宅，同時改善都市經濟，且給予之適度容積獎勵，能增加建商投資誘因，重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。
此外都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結構安全問題，採取整建或維護方式修改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可提升建築物使用價值。
都市更新的好處？
都市更新對地主而言只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，進而影響大多數人之利益，捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。
此外對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠；對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。都市更新好處多多，例如：建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章建築戶….等。
其價值如何估算??
更新前的土地權利價值如何查估？
由不動產估價師依「不動產估價技術規則」及「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」等相關規定，查估各土地所有權人及權利變換關係人於評價基準日（註3）當時之更新前土地權利價值及其比例。
註3：都市更新權利變換估價是查估「評價基準日」當時的價格，依法評價基準日係由實施者定之，但其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。
更新前有頂樓加建、地面層加建時，其價值是否得計入土地權利價值中？
依規定計算土地權利價值時，頂樓加建、地面層加建等違章建築不得計入土地權利價值中，故更新後不能參與分配更新後建築物及其土地應有部分。
更新前有未登記的陽台、地下室等權利價值該如何查估？
（一） 未登記的陽台：建議由實施者請建築物所有權人辦理建築物登記；若無法登記者，則不動產估價師會參考當地交易習慣，考量使用效益進行價格調整。
（二） 未登記的地下室：建議由實施者請建築物所有權人辦理建築物登記，辦竣登記者，依一般估價方法進行查估；不可登記者，則依相關法令規定進行查估。
更新前土地權利價值跟更新後之分配有什麼關係？
由不動產估價師查估各土地所有權人及權利變換關係人更新前之土地權利價值，並據此計算更新前各土地所有權人及權利變換關係人的更新前土地權利價值比例，作為分攤都市更新相關成本，並用來分配更新後建築物及其土地應有部分。舉例如下：
例：更新前權利人甲之更新前土地權利價值為500 萬元，更新單元全部所有權人更新前權利總值合計為5,000 萬元，則權利人甲之更新前土地權利價值占更新前土地總權利價值比例為500 萬元÷5,000 萬元＝ 10％，如下表：
而更新後建築物及其土地應有部分總價值為15,000 萬元，共同負擔總費用假設為6,000 萬元，則權利人甲可分得更新後建築物及其土地應有部分價值為15,000 萬元×10 ％ － 6,000 萬元×10 ％ ＝ 900萬元，如下表：
不動產估價師在現場勘查時，通常會注意哪些地方進而會影響到價值查估？
不動產估價師在現場勘查時，除需考量區域因素外，應依照更新單元內土地、建築物之個別條件及權利狀態來查估其權利價值，其考量的項目如下：
（一）土地因素：
大多數考量因素有地形、地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積（開發適宜性）、容積比較、商業效益、視野景觀、使用現況、鄰避設施等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。
（二）建築物因素：
大多數考量因素有屋齡、構造、樓層、位置、有無電梯、採光等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。但不考量裝潢或增建。
（三）更新前權利狀態：
除產權完整外，如遇到土地與建築物所有權人不同（有地無屋、有屋無地）及設定地上權、永佃權、三七五租約等情況，將會影響權利價值。
參加更新是不是一定要同意實施者提出的估價結果？若對分配價值有異議時如何提出及進行救濟？
權利變換是都市更新事業的一部分，他的過程是依據公平客觀的專業估價、公開透明的選配程序，目的在於進行分配更新後建築物及其土地應有部分。雖然對於權利變換計畫不需再出具同意書，但無論是否同意參與都市更新（有沒有出具事業計畫同意書），都可以參與選配，當然也可以對實施者提出的估價結果表示意見。
對於分配結果有意見，可以隨時或在法定公聽會時，向實施者提出；或者在案件公開展覽期間，向臺北市都市更新及爭議處理審議會提出（由都市更新處受理）。相關意見會由實施者納入計畫書回應說明，供作審議的參考。
如果案件經核定實施後，對於權利變換估價（有關於更新前、後權利價值部分）有意見，可以依法於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面提出異議，由主管機關進行審議核復；如果對於主管機關進行審議核復結果不服者，還可以依法提出（訴願、行政訴訟）行政救濟。
參加更新是不是一定要同意實施者提出的估價結果？若對分配價值有異議時如何提出及進行救濟？
權利變換是都市更新事業的一部分，他的過程是依據公平客觀的專業估價、公開透明的選配程序，目的在於進行分配更新後建築物及其土地應有部分。雖然對於權利變換計畫不需再出具同意書，但無論是否同意參與都市更新（有沒有出具事業計畫同意書），都可以參與選配，當然也可以對實施者提出的估價結果表示意見。
對於分配結果有意見，可以隨時或在法定公聽會時，向實施者提出；或者在案件公開展覽期間，向臺北市都市更新及爭議處理審議會提出（由都市更新處受理）。相關意見會由實施者納入計畫書回應說明，供作審議的參考。
如果案件經核定實施後，對於權利變換估價（有關於更新前、後權利價值部分）有意見，可以依法於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面提出異議，由主管機關進行審議核復；如果對於主管機關進行審議核復結果不服者，還可以依法提出（訴願、行政訴訟）行政救濟。
什麼是都市更新權利變換估價？
都市更新權利變換估價，係由不動產估價師查估土地所有權人及權利變換關係人（註1）參與都市更新之權利價值，計算各土地所有權人及權利變換關係人的更新前土地權利價值比例，並以該比例分攤更新相關的成本（權利變換中稱作共同負擔）、分配更新後建築物及其土地應有部
分之價值。
註1：權利變換關係人指合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約之承租人。
辦理都市更新需要多久時間？
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，而且也關係到整體社會的公共利益，所以影響深遠。也因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督，通常也就需要一段比較長久的時間。
若是以一般民間所辦理之都市更新案，多以重建方式來說，因為每個更新案件的基地條件殊異不一，故其所面對的處理課題皆有不同，也造成個案之間的差異性大。
因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，若整合順利，平均完成約四-五年，也有部份案件，都更時間長達十年仍未完成。
縱使是彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。但是，在實務上更新案進行時間長短，有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。
都市更新-超能蓋 建築容積獎勵
臺北市內每塊建築基地在「臺北市土地使用分區管制規則」規定有「建蔽率」與「容積率」， 透過都市更新重建， 可以依法爭取容積獎勵，增加樓地板面積。
進階知識
建築容積獎勵僅限重建才有，整建維護是無法申請的。
都市更新需要全部地主同意嗎？
都市更新係採多數決之立法精神，也就是說，更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意。
因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，對少數不願配合者（釘子戶），政府有另定一強制執行條件，不至影響大多數人的權益。 至今為止，台北市及新北市各有一處實際遭強制拆除案例。
都市更新何時開始有的?
自民國八十七年11月11日立法公佈「都市更新條例」以來，相關配套法案陸續完備，各縣市政府亦訂立相關的配套子法，並依循進行之。
台北市為91年3月21日核定實施第一件都市更新事業案(擬定臺北市大安區仁愛段四小段54地號等3筆土地都市更新事業計畫案)，即現位於仁愛圓環之台新金控總部大樓，新北市則於94年4月19日核定第一件都更案(板橋區江子翠段第一小段68-6地號等21筆土地) ，即位於板橋萬板路的千囍園。
都市更新-超能動 多數同意、過程公開透明
《多數同意》→符合法令規定的同意比例門檻就可以啟動都市更新的申請，不需要等到全部的人都同意，才有機會討論未來的願景。
《過程公開透明》→在計畫階段及審議過程均為公開，並邀集學者專家與專業人士參與。
資料來源：台北市都市更新處
依據都市更新條例第1條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。因此都市更新以公共利益為前提之考量下，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，並提升公共設施服務水準及防災功能，進而創造工作機會，改善都市財政，建構永續環境社會。
都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，以重建、維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶鹹魚翻身，換來美輪美奐的新宅，同時改善都市經濟，且給予之適度容積獎勵，能增加建商投資誘因，重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。
此外都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結構安全問題，採取整建或維護方式修改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可提升建築物使用價值。
都市更新的好處？
都市更新對地主而言只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，進而影響大多數人之利益，捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。
此外對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠；對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。都市更新好處多多，例如：建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章建築戶….等。
其價值如何估算??
更新前的土地權利價值如何查估？
由不動產估價師依「不動產估價技術規則」及「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」等相關規定，查估各土地所有權人及權利變換關係人於評價基準日（註3）當時之更新前土地權利價值及其比例。
註3：都市更新權利變換估價是查估「評價基準日」當時的價格，依法評價基準日係由實施者定之，但其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。
更新前有頂樓加建、地面層加建時，其價值是否得計入土地權利價值中？
依規定計算土地權利價值時，頂樓加建、地面層加建等違章建築不得計入土地權利價值中，故更新後不能參與分配更新後建築物及其土地應有部分。
更新前有未登記的陽台、地下室等權利價值該如何查估？
（一） 未登記的陽台：建議由實施者請建築物所有權人辦理建築物登記；若無法登記者，則不動產估價師會參考當地交易習慣，考量使用效益進行價格調整。
（二） 未登記的地下室：建議由實施者請建築物所有權人辦理建築物登記，辦竣登記者，依一般估價方法進行查估；不可登記者，則依相關法令規定進行查估。
更新前土地權利價值跟更新後之分配有什麼關係？
由不動產估價師查估各土地所有權人及權利變換關係人更新前之土地權利價值，並據此計算更新前各土地所有權人及權利變換關係人的更新前土地權利價值比例，作為分攤都市更新相關成本，並用來分配更新後建築物及其土地應有部分。舉例如下：
例：更新前權利人甲之更新前土地權利價值為500 萬元，更新單元全部所有權人更新前權利總值合計為5,000 萬元，則權利人甲之更新前土地權利價值占更新前土地總權利價值比例為500 萬元÷5,000 萬元＝ 10％，如下表：
而更新後建築物及其土地應有部分總價值為15,000 萬元，共同負擔總費用假設為6,000 萬元，則權利人甲可分得更新後建築物及其土地應有部分價值為15,000 萬元×10 ％ － 6,000 萬元×10 ％ ＝ 900萬元，如下表：
不動產估價師在現場勘查時，通常會注意哪些地方進而會影響到價值查估？
不動產估價師在現場勘查時，除需考量區域因素外，應依照更新單元內土地、建築物之個別條件及權利狀態來查估其權利價值，其考量的項目如下：
（一）土地因素：
大多數考量因素有地形、地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積（開發適宜性）、容積比較、商業效益、視野景觀、使用現況、鄰避設施等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。
（二）建築物因素：
大多數考量因素有屋齡、構造、樓層、位置、有無電梯、採光等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。但不考量裝潢或增建。
（三）更新前權利狀態：
除產權完整外，如遇到土地與建築物所有權人不同（有地無屋、有屋無地）及設定地上權、永佃權、三七五租約等情況，將會影響權利價值。
參加更新是不是一定要同意實施者提出的估價結果？若對分配價值有異議時如何提出及進行救濟？
權利變換是都市更新事業的一部分，他的過程是依據公平客觀的專業估價、公開透明的選配程序，目的在於進行分配更新後建築物及其土地應有部分。雖然對於權利變換計畫不需再出具同意書，但無論是否同意參與都市更新（有沒有出具事業計畫同意書），都可以參與選配，當然也可以對實施者提出的估價結果表示意見。
對於分配結果有意見，可以隨時或在法定公聽會時，向實施者提出；或者在案件公開展覽期間，向臺北市都市更新及爭議處理審議會提出（由都市更新處受理）。相關意見會由實施者納入計畫書回應說明，供作審議的參考。
如果案件經核定實施後，對於權利變換估價（有關於更新前、後權利價值部分）有意見，可以依法於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面提出異議，由主管機關進行審議核復；如果對於主管機關進行審議核復結果不服者，還可以依法提出（訴願、行政訴訟）行政救濟。
參加更新是不是一定要同意實施者提出的估價結果？若對分配價值有異議時如何提出及進行救濟？
權利變換是都市更新事業的一部分，他的過程是依據公平客觀的專業估價、公開透明的選配程序，目的在於進行分配更新後建築物及其土地應有部分。雖然對於權利變換計畫不需再出具同意書，但無論是否同意參與都市更新（有沒有出具事業計畫同意書），都可以參與選配，當然也可以對實施者提出的估價結果表示意見。
對於分配結果有意見，可以隨時或在法定公聽會時，向實施者提出；或者在案件公開展覽期間，向臺北市都市更新及爭議處理審議會提出（由都市更新處受理）。相關意見會由實施者納入計畫書回應說明，供作審議的參考。
如果案件經核定實施後，對於權利變換估價（有關於更新前、後權利價值部分）有意見，可以依法於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面提出異議，由主管機關進行審議核復；如果對於主管機關進行審議核復結果不服者，還可以依法提出（訴願、行政訴訟）行政救濟。
什麼是都市更新權利變換估價？
都市更新權利變換估價，係由不動產估價師查估土地所有權人及權利變換關係人（註1）參與都市更新之權利價值，計算各土地所有權人及權利變換關係人的更新前土地權利價值比例，並以該比例分攤更新相關的成本（權利變換中稱作共同負擔）、分配更新後建築物及其土地應有部
分之價值。
註1：權利變換關係人指合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約之承租人。
辦理都市更新需要多久時間？
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，而且也關係到整體社會的公共利益，所以影響深遠。也因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督，通常也就需要一段比較長久的時間。
若是以一般民間所辦理之都市更新案，多以重建方式來說，因為每個更新案件的基地條件殊異不一，故其所面對的處理課題皆有不同，也造成個案之間的差異性大。
因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，若整合順利，平均完成約四-五年，也有部份案件，都更時間長達十年仍未完成。
縱使是彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。但是，在實務上更新案進行時間長短，有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。
都市更新-超能蓋 建築容積獎勵
臺北市內每塊建築基地在「臺北市土地使用分區管制規則」規定有「建蔽率」與「容積率」， 透過都市更新重建， 可以依法爭取容積獎勵，增加樓地板面積。
進階知識
建築容積獎勵僅限重建才有，整建維護是無法申請的。
都市更新需要全部地主同意嗎？
都市更新係採多數決之立法精神，也就是說，更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意。
因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，對少數不願配合者（釘子戶），政府有另定一強制執行條件，不至影響大多數人的權益。 至今為止，台北市及新北市各有一處實際遭強制拆除案例。
都市更新何時開始有的?
自民國八十七年11月11日立法公佈「都市更新條例」以來，相關配套法案陸續完備，各縣市政府亦訂立相關的配套子法，並依循進行之。
台北市為91年3月21日核定實施第一件都市更新事業案(擬定臺北市大安區仁愛段四小段54地號等3筆土地都市更新事業計畫案)，即現位於仁愛圓環之台新金控總部大樓，新北市則於94年4月19日核定第一件都更案(板橋區江子翠段第一小段68-6地號等21筆土地) ，即位於板橋萬板路的千囍園。
都市更新-超能動 多數同意、過程公開透明
《多數同意》→符合法令規定的同意比例門檻就可以啟動都市更新的申請，不需要等到全部的人都同意，才有機會討論未來的願景。
《過程公開透明》→在計畫階段及審議過程均為公開，並邀集學者專家與專業人士參與。
資料來源：台北市都市更新處
