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甲為 A 公寓 5 樓之區分所有權人，其將該公寓頂樓搭建鐵皮屋並隔成三間房間使用(未辦建物所有權第一次登記)，長期以來 A 公寓其他區分所有權人並無反對意思，今甲將該 5 樓及頂樓鐵皮屋出售予乙。問：甲於A 公寓頂樓搭建鐵皮屋之使用權源為何？甲乙間就該鐵皮屋之買賣契約是否有效？
答：(一)所謂區分所有建築物者，指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，所稱共有部分指區分所有建築物專有部分以
外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物而言；共有部分之使用除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用(民法第 799 條)。
本題甲為 A 公寓 5 樓之區分所有權人，該公寓之頂樓屬全體區分所有權人之共有部分，除法律另有規定或經規約之約定供甲使用外，原則上應由區分所有權人共同使用，而不得由甲擅自使用，故甲在頂樓搭建鐵皮屋之行為，應屬無權占有，其他區分所有權人得請求拆除返還(民法第767 條第 1 項)。至於長期以來 A 公寓其他區分所有權人並無反對意思，並非默示甲使用之意思表示，亦不構成規約之內容，甲並不因此取得頂樓合法使用權。
(二)按我國民法及土地法之規定，對於建築物並未採取強制登記制，未辦理建物第一次登記之建築物，其所有權屬起造人原始取得(民法第 759 條)。本題甲在頂樓搭建之鐵皮屋，如符合民法第799 條第 1 項規定構造上獨立性及使用上獨立性之要件，即屬獨立之建築物，雖未辦理建物所有權第一次登記，甲仍取得所有權。又甲之建築物固屬違章建築，雖因不能移轉登記而無法讓
與不動產所有權(民法第 758 條)，但除讓與人與受讓人間有相反約定外，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高法院 67 年 2 次民庭總會決議)。故甲乙間就該鐵皮屋
買賣之債權契約並無自始客觀不能之情形(民法第 246 條)，應屬有效。
答：(一)所謂區分所有建築物者，指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，所稱共有部分指區分所有建築物專有部分以
外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物而言；共有部分之使用除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用(民法第 799 條)。
本題甲為 A 公寓 5 樓之區分所有權人，該公寓之頂樓屬全體區分所有權人之共有部分，除法律另有規定或經規約之約定供甲使用外，原則上應由區分所有權人共同使用，而不得由甲擅自使用，故甲在頂樓搭建鐵皮屋之行為，應屬無權占有，其他區分所有權人得請求拆除返還(民法第767 條第 1 項)。至於長期以來 A 公寓其他區分所有權人並無反對意思，並非默示甲使用之意思表示，亦不構成規約之內容，甲並不因此取得頂樓合法使用權。
(二)按我國民法及土地法之規定，對於建築物並未採取強制登記制，未辦理建物第一次登記之建築物，其所有權屬起造人原始取得(民法第 759 條)。本題甲在頂樓搭建之鐵皮屋，如符合民法第799 條第 1 項規定構造上獨立性及使用上獨立性之要件，即屬獨立之建築物，雖未辦理建物所有權第一次登記，甲仍取得所有權。又甲之建築物固屬違章建築，雖因不能移轉登記而無法讓
與不動產所有權(民法第 758 條)，但除讓與人與受讓人間有相反約定外，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高法院 67 年 2 次民庭總會決議)。故甲乙間就該鐵皮屋
買賣之債權契約並無自始客觀不能之情形(民法第 246 條)，應屬有效。
