內容面板收納
102/02/18
管委會封殺裝鐵窗住戶 判賠９萬
何男法拍購買台中市的某公寓十樓，在外牆加裝鐵窗，被管委會認為違
反社區規約，取消他進入社區大門的感應扣，何男提告，要求管委會賠
償租金損失，法官判決，依每月租金六千餘元計算到上月為止，管委會
及七名委員須連帶給付何男十四個月共九萬餘元，若本月仍未給付，則
須給付至何男的感應扣恢復有效為止。
法律評析
法官認為，該社區仍有不少舊有住戶安裝的鐵窗，管委會為保護大樓整
體外觀利益，禁止住戶新安裝鐵窗，這和住戶的房地所有權比較而言，
顯然較輕微，也就是不能為了保護大樓外觀的利益，而妨害住戶對其房
子行使所有權(取消其磁扣感應讓住戶不能自由進出大樓)。且依《公寓
大廈管理條例》第8條之規定，住戶違反規約安裝鐵窗，應報請主管機
關依《公寓大廈管理條例》第49條第1項第2款規定處理，且加裝鐵窗的
住戶應於一個月內回復原狀，或可訴請法院拆除，管委會不用此救濟方
法，反而選擇取消住戶大門感應扣的手段，嚴重侵害住戶財產權，縱使
規約有約定不能加裝鐵窗，也算違反公序良俗，應屬無效。
規約不能侵犯住戶權益，尤其是感應扣消磁等於剝奪住戶的房
屋使用權，類似案例，法院幾乎都判管委會敗訴。住戶可自訂社區規約
，但須向主管機關報備才有效，而規約內容須符合比例原則，也不能違
反公序良俗，否則會被判定無效，徒增糾紛。
◎ 補充相關條文
1. 公寓大廈管理條例第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平
臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、
鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另
有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市) 主管機關完
成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
同條第2項：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，
經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該
住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或
管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
2. 公寓大廈管理條例第49條第1項第2款：「有下列行為之一者，由直
轄市、縣(市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令
其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：住戶違
反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制
止而不遵從者。」
資料來源:天秤座法律網
管委會封殺裝鐵窗住戶 判賠９萬
何男法拍購買台中市的某公寓十樓，在外牆加裝鐵窗，被管委會認為違
反社區規約，取消他進入社區大門的感應扣，何男提告，要求管委會賠
償租金損失，法官判決，依每月租金六千餘元計算到上月為止，管委會
及七名委員須連帶給付何男十四個月共九萬餘元，若本月仍未給付，則
須給付至何男的感應扣恢復有效為止。
法律評析
法官認為，該社區仍有不少舊有住戶安裝的鐵窗，管委會為保護大樓整
體外觀利益，禁止住戶新安裝鐵窗，這和住戶的房地所有權比較而言，
顯然較輕微，也就是不能為了保護大樓外觀的利益，而妨害住戶對其房
子行使所有權(取消其磁扣感應讓住戶不能自由進出大樓)。且依《公寓
大廈管理條例》第8條之規定，住戶違反規約安裝鐵窗，應報請主管機
關依《公寓大廈管理條例》第49條第1項第2款規定處理，且加裝鐵窗的
住戶應於一個月內回復原狀，或可訴請法院拆除，管委會不用此救濟方
法，反而選擇取消住戶大門感應扣的手段，嚴重侵害住戶財產權，縱使
規約有約定不能加裝鐵窗，也算違反公序良俗，應屬無效。
規約不能侵犯住戶權益，尤其是感應扣消磁等於剝奪住戶的房
屋使用權，類似案例，法院幾乎都判管委會敗訴。住戶可自訂社區規約
，但須向主管機關報備才有效，而規約內容須符合比例原則，也不能違
反公序良俗，否則會被判定無效，徒增糾紛。
◎ 補充相關條文
1. 公寓大廈管理條例第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平
臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、
鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另
有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市) 主管機關完
成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
同條第2項：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，
經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該
住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或
管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
2. 公寓大廈管理條例第49條第1項第2款：「有下列行為之一者，由直
轄市、縣(市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令
其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：住戶違
反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制
止而不遵從者。」
資料來源:天秤座法律網
