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為探討台灣地區土地實際交易價格與土地公告現值兩者間可能產生價格差距情形，
提供政府制定土地政策參考數據。惟因台灣省以外轄區並未建立「各鄉鎮市區內使用分
區面積與平均區段地價」半年報造報體系，故僅能就台灣省自八十六年始建立之資料做
為分析基礎；另因人力有限，現僅就台灣省各縣市政府機關所在之轄市 (除台中市因
所在地中區無分區使用之工業區，改採用東區資料外) 自八十六年至八十九年八次半年
報資料做略述分析如下。
其名詞定義說明如后：
住宅（商業、工業）區公告現值(或交易價格)平均值： (住宅（商業、工業）區段
高等級中價位公告現值 (或查估地價) * 住宅（商業、工業）區段高等級價位
面積 +住宅（商業、工業）區段中等級中價位公告現值 (或查估地價) * 住宅
（ 商業、工業）區段中等級價位面積 +住宅（商業、工業）區段低等級中價位
公告現值(或查估地價 ) *住宅（商業、工業）區段低等級價位面積)/住宅（
商業、工業）區段總面積
總公告現值 (或交易價格) 平均值：( 三區段高等級中價位公告現值(或查估地價)
* 三區段高等級價位面積 +三區段中等級中價位公告現值(或查估地價 )*三區
段中等級價位面積 +三區段低等級中價位公告現值 (或查估地價) * 三區段低
等級價位面積) / 三區段總面積
差價倍數：交易價格平均值/公告現值平均值 (即可謂市價為公告現值之倍數)
1倍以下：為含 1倍以下
1.2倍：為1.01至1.20倍；以下類推至 4.0倍
4 倍以上：為不含 4倍以上
一、依各轄市總平均及使用分區平均值差價倍數分析
(一)各轄市總平均(以下簡稱市平均)：臺灣省21縣市 8次數據計 168次資料依其差
價倍數在 2倍者最多為28區次，在 3倍者最少為 2區次，而差價倍數最高者為
3.4 倍有 3區次，最低者為 1.2倍有 7區次；其總差價倍數為1.93。
(二)住宅區平均(以下簡稱住宅區)：差價倍數在 2.2倍者最多為31區次，在 4倍及
4 倍以上者最少各為 1區次，而差價倍數最高者為 4倍以上有 1區次，最低者
為 1.2倍有17區次；其總差價倍數為1.96。
(三)商業區平均(以下簡稱商業區)：差價倍數在 1.6倍者最多為39區次，在 2.6，
2.8 倍及 3.6倍者最少各為 1區次，而差價倍數最高者為 3.6倍有1區次，最
低者為 1倍有 2區次(交易價格平均值不高於公告現值平均值者)；其總差價倍
數為1.67。
(四)工業區平均(以下簡稱工業區)：差價倍數在 1.8倍者最多為29區次，在 3.6倍
及 4倍以上者最少各為 2區次，而差價倍數最高者為 4倍以上有 2區次，最低
者為 1倍有 6區次 (交易價格平均值不高於公告現值平均值者) ；其總差價倍
數為2.01。以上詳細資料如下圖。
二、依各縣市政府所在轄市市平均差價倍數分析
各縣市政府所在轄市市平均差價倍數，經觀察得知，集中在 1.6至 2.4倍等五
組之間有 120區次佔總區次之71.43%，差價最高倍數為 3.4倍者有苗栗市 2區次、
馬公市 1區次，最低倍數為 1.2倍者有板橋市 7區次；而出現在二組距間者有板橋
市、宜蘭市、桃園市、竹北市、彰化市、南投市、屏東市、新竹市、中市東區、
嘉義市等。以上詳細資料如下圖。
三、依各縣市政府所在轄市住宅區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市住宅區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.6至 2.4倍等五
組之間有 112區次佔總區次之66.67%，差價最高倍數為 4倍以上者有基市中正區 1
區次，最低倍數為 1.2倍者有板橋市 7區次、鳳山市 7區次、花蓮市 3區次；而出
現在二組距間者有板橋市、宜蘭市、桃園市、竹北市、彰化市、南投市、屏東市、
花蓮市等，且新竹市8區完全落在 2.2倍之組內。以上詳細資料如下圖。
四、依各縣市政府所在轄市商業區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市商業區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.4至 2.0倍等四
組之間有 131區次佔總區次之 77.98%，差價最高倍數為 3.6倍者有斗六市 1 區次
，最低倍數為 1.0倍者有板橋市 2區次；而出現在二組距間者有宜蘭市、桃園市、
彰化市、南投市、新營市、鳳山市、花蓮市等，且嘉義市 8區完全落在 1.4倍之組
內。以上詳細資料如下圖。
五、依各縣市政府所在轄市工業區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市工業區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.4至 2.4倍等六
組之間有 107區次佔總區次之63.69%，差價最高倍數為 4倍以上者有苗栗市 1區次
、馬公市 1區次，最低倍數為 1.0倍者有基市中正區 6區次；而出現在二組距間者
者有宜蘭市、等，且板橋市 8區完全落在 1.2倍之組內、鳳山市 8區完全落在 1.4
倍之組內。以上詳細資料如下圖。
六、問題探討：
(一)板橋市商業區有 2區次差價在 1倍(含)以下者，則顯示土地實際交易價格 (查
估地價) 低於土地公告現值之情形，在工業區或許尚有可能，而商業區出現此
數據似有值得探索之處。
(二)市平均其差價倍數只在相鄰兩組距間有 8縣市，住宅區及商業區各有7縣市，
工業區各有 3縣市，其估價方式是否趨於保守有待探討。而其差價倍數完全落
在一組距內者有新竹市的住宅區、嘉義市的商業區、板橋市及鳳山市的工業區
，可謂一陳不變的估計原則與實際的交易狀況可能有很大的差距。
(三)差價倍數在 4倍以上的有基隆市中正區的住宅區、苗栗市及馬公市的工業區等
各一區次，也許應再加檢視一番。
(四)在各使用分區差價倍數離散趨勢方面，商業區較為集中而工業區較為分散，倒
是比較合乎一般的常理。
90.5.7
提供政府制定土地政策參考數據。惟因台灣省以外轄區並未建立「各鄉鎮市區內使用分
區面積與平均區段地價」半年報造報體系，故僅能就台灣省自八十六年始建立之資料做
為分析基礎；另因人力有限，現僅就台灣省各縣市政府機關所在之轄市 (除台中市因
所在地中區無分區使用之工業區，改採用東區資料外) 自八十六年至八十九年八次半年
報資料做略述分析如下。
其名詞定義說明如后：
住宅（商業、工業）區公告現值(或交易價格)平均值： (住宅（商業、工業）區段
高等級中價位公告現值 (或查估地價) * 住宅（商業、工業）區段高等級價位
面積 +住宅（商業、工業）區段中等級中價位公告現值 (或查估地價) * 住宅
（ 商業、工業）區段中等級價位面積 +住宅（商業、工業）區段低等級中價位
公告現值(或查估地價 ) *住宅（商業、工業）區段低等級價位面積)/住宅（
商業、工業）區段總面積
總公告現值 (或交易價格) 平均值：( 三區段高等級中價位公告現值(或查估地價)
* 三區段高等級價位面積 +三區段中等級中價位公告現值(或查估地價 )*三區
段中等級價位面積 +三區段低等級中價位公告現值 (或查估地價) * 三區段低
等級價位面積) / 三區段總面積
差價倍數：交易價格平均值/公告現值平均值 (即可謂市價為公告現值之倍數)
1倍以下：為含 1倍以下
1.2倍：為1.01至1.20倍；以下類推至 4.0倍
4 倍以上：為不含 4倍以上
一、依各轄市總平均及使用分區平均值差價倍數分析
(一)各轄市總平均(以下簡稱市平均)：臺灣省21縣市 8次數據計 168次資料依其差
價倍數在 2倍者最多為28區次，在 3倍者最少為 2區次，而差價倍數最高者為
3.4 倍有 3區次，最低者為 1.2倍有 7區次；其總差價倍數為1.93。
(二)住宅區平均(以下簡稱住宅區)：差價倍數在 2.2倍者最多為31區次，在 4倍及
4 倍以上者最少各為 1區次，而差價倍數最高者為 4倍以上有 1區次，最低者
為 1.2倍有17區次；其總差價倍數為1.96。
(三)商業區平均(以下簡稱商業區)：差價倍數在 1.6倍者最多為39區次，在 2.6，
2.8 倍及 3.6倍者最少各為 1區次，而差價倍數最高者為 3.6倍有1區次，最
低者為 1倍有 2區次(交易價格平均值不高於公告現值平均值者)；其總差價倍
數為1.67。
(四)工業區平均(以下簡稱工業區)：差價倍數在 1.8倍者最多為29區次，在 3.6倍
及 4倍以上者最少各為 2區次，而差價倍數最高者為 4倍以上有 2區次，最低
者為 1倍有 6區次 (交易價格平均值不高於公告現值平均值者) ；其總差價倍
數為2.01。以上詳細資料如下圖。
二、依各縣市政府所在轄市市平均差價倍數分析
各縣市政府所在轄市市平均差價倍數，經觀察得知，集中在 1.6至 2.4倍等五
組之間有 120區次佔總區次之71.43%，差價最高倍數為 3.4倍者有苗栗市 2區次、
馬公市 1區次，最低倍數為 1.2倍者有板橋市 7區次；而出現在二組距間者有板橋
市、宜蘭市、桃園市、竹北市、彰化市、南投市、屏東市、新竹市、中市東區、
嘉義市等。以上詳細資料如下圖。
三、依各縣市政府所在轄市住宅區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市住宅區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.6至 2.4倍等五
組之間有 112區次佔總區次之66.67%，差價最高倍數為 4倍以上者有基市中正區 1
區次，最低倍數為 1.2倍者有板橋市 7區次、鳳山市 7區次、花蓮市 3區次；而出
現在二組距間者有板橋市、宜蘭市、桃園市、竹北市、彰化市、南投市、屏東市、
花蓮市等，且新竹市8區完全落在 2.2倍之組內。以上詳細資料如下圖。
四、依各縣市政府所在轄市商業區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市商業區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.4至 2.0倍等四
組之間有 131區次佔總區次之 77.98%，差價最高倍數為 3.6倍者有斗六市 1 區次
，最低倍數為 1.0倍者有板橋市 2區次；而出現在二組距間者有宜蘭市、桃園市、
彰化市、南投市、新營市、鳳山市、花蓮市等，且嘉義市 8區完全落在 1.4倍之組
內。以上詳細資料如下圖。
五、依各縣市政府所在轄市工業區差價倍數分析
各縣市政府所在轄市工業區差價倍數，經觀察得知，集中在 1.4至 2.4倍等六
組之間有 107區次佔總區次之63.69%，差價最高倍數為 4倍以上者有苗栗市 1區次
、馬公市 1區次，最低倍數為 1.0倍者有基市中正區 6區次；而出現在二組距間者
者有宜蘭市、等，且板橋市 8區完全落在 1.2倍之組內、鳳山市 8區完全落在 1.4
倍之組內。以上詳細資料如下圖。
六、問題探討：
(一)板橋市商業區有 2區次差價在 1倍(含)以下者，則顯示土地實際交易價格 (查
估地價) 低於土地公告現值之情形，在工業區或許尚有可能，而商業區出現此
數據似有值得探索之處。
(二)市平均其差價倍數只在相鄰兩組距間有 8縣市，住宅區及商業區各有7縣市，
工業區各有 3縣市，其估價方式是否趨於保守有待探討。而其差價倍數完全落
在一組距內者有新竹市的住宅區、嘉義市的商業區、板橋市及鳳山市的工業區
，可謂一陳不變的估計原則與實際的交易狀況可能有很大的差距。
(三)差價倍數在 4倍以上的有基隆市中正區的住宅區、苗栗市及馬公市的工業區等
各一區次，也許應再加檢視一番。
(四)在各使用分區差價倍數離散趨勢方面，商業區較為集中而工業區較為分散，倒
是比較合乎一般的常理。
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