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2012/6/15
買賣不破租賃 法拍、贈與均適用 房租不得漲
買賣不破租賃，租期內不得漲租，提前解約房客可要求違約金，「房東把房子賣掉了，新屋主會不會把我趕出去？」當房東賣屋或房屋遭法拍，都會出現房屋屋主換人的狀況，房客都會擔心換新屋主後，原本的租屋權益是否受影響。
專家表示，《民法》有「買賣不破租賃」原則，多數狀況下房客不須擔心，只要合約未到期，新屋主必須遵照合約內容，房客權益不受影響。
部份未經公證的租約，不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租約最好公證，較能保障雙方權益。
買賣、贈與、繼承、法拍等狀況，都有可能產生房屋所有權人變更，發生房東換人情形，最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。
東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出，一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障，即使屋主換人，但房客仍可依原本租約內容行使權利，即便房東換人，房客也不須擔心。
提前解約可要求違約金
若新屋主希望房客搬走，通常房客可要求1~3個月的緩衝期，房客還可向新屋主要求違約金，若房客不願意提前解除合約，也可要求履行合約，繼續居住到租約到期。
東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示，因「買賣不破租賃」規定，多數購屋族不買帶有租約的房子，除非本來就打算買屋收租金的投資客，若新房東要求調漲租金，在租屋合約期限內，房客都可拒絕。
不過，並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則，《民法》第 425條規定，當未經公證的租屋契約，其租期超過5年或為「不定期租約」時，便不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租屋時，租約最好還是要經過公證。
換房東應留心押金處理
最常遇到的爭議，反而是在租約到期後，房客欲取回押金時，新房東說：「原屋主沒把押金移交給我，你找舊房東拿」，舊房東又說：「押金已經給新房東了」，因此建議，當房東換人，最好還是要重新簽訂合約，或在原合約加註合約到期後，押金應由新房東或舊房東返還，才能避免爭議。
合約到期欲取回押金，或合約提前解除，欲取回已先繳付的租金，卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時，依據最高法院判例：當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時，新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託，卻拿不出證明時，房客原則上仍應找舊房東追討押金。 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
租屋合約與「買賣不破租賃」的關係
何謂買賣不破租賃？
所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，反之，若屬「買賣破租賃」者，即表示買受人效力是大於租賃權。
所以，在民法債權編三讀修正之後，今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者，如未經法院公證效力，即「買賣可破租賃」，買受人的效力是大於租賃權的效力。
舉一例，如果屋主另訂五年以上或未定期租約，且未經法院公證，則新買主是具備十足的買賣效力，可不必理會租賃權、或房客長期佔有，此為修改之後，對舊房東、新買主都有利之處。
永然律師事務所所長李永然分析指出，在民法修正案中，有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證，不適用買賣不破租賃」之解讀，應可分成二部份來解析。
一是「未定期租約、未經公證」者，一是「逾五年之租約、未經公證」者，只要符合以上兩種情況之一，一律是「不適用買賣不破租賃」，即表示為買賣「可破」租賃，換言之，買受人效力大於租賃關係，至於，除此之外所產生的其他四種狀況，則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則，租賃權效力大於買受人效力，此仍不利於房東、反而對房客有利。
因此，該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力，別以在經民法債編修改後，房東都可「一勞永逸」而高枕無憂，其仍屬於「條件式」的約制效力。
中網理財 陳高超／專題報導
買賣不破租賃 法拍、贈與均適用 房租不得漲
買賣不破租賃，租期內不得漲租，提前解約房客可要求違約金，「房東把房子賣掉了，新屋主會不會把我趕出去？」當房東賣屋或房屋遭法拍，都會出現房屋屋主換人的狀況，房客都會擔心換新屋主後，原本的租屋權益是否受影響。
專家表示，《民法》有「買賣不破租賃」原則，多數狀況下房客不須擔心，只要合約未到期，新屋主必須遵照合約內容，房客權益不受影響。
部份未經公證的租約，不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租約最好公證，較能保障雙方權益。
買賣、贈與、繼承、法拍等狀況，都有可能產生房屋所有權人變更，發生房東換人情形，最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。
東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出，一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障，即使屋主換人，但房客仍可依原本租約內容行使權利，即便房東換人，房客也不須擔心。
提前解約可要求違約金
若新屋主希望房客搬走，通常房客可要求1~3個月的緩衝期，房客還可向新屋主要求違約金，若房客不願意提前解除合約，也可要求履行合約，繼續居住到租約到期。
東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示，因「買賣不破租賃」規定，多數購屋族不買帶有租約的房子，除非本來就打算買屋收租金的投資客，若新房東要求調漲租金，在租屋合約期限內，房客都可拒絕。
不過，並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則，《民法》第 425條規定，當未經公證的租屋契約，其租期超過5年或為「不定期租約」時，便不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租屋時，租約最好還是要經過公證。
換房東應留心押金處理
最常遇到的爭議，反而是在租約到期後，房客欲取回押金時，新房東說：「原屋主沒把押金移交給我，你找舊房東拿」，舊房東又說：「押金已經給新房東了」，因此建議，當房東換人，最好還是要重新簽訂合約，或在原合約加註合約到期後，押金應由新房東或舊房東返還，才能避免爭議。
合約到期欲取回押金，或合約提前解除，欲取回已先繳付的租金，卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時，依據最高法院判例：當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時，新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託，卻拿不出證明時，房客原則上仍應找舊房東追討押金。 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
租屋合約與「買賣不破租賃」的關係
何謂買賣不破租賃？
所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，反之，若屬「買賣破租賃」者，即表示買受人效力是大於租賃權。
所以，在民法債權編三讀修正之後，今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者，如未經法院公證效力，即「買賣可破租賃」，買受人的效力是大於租賃權的效力。
舉一例，如果屋主另訂五年以上或未定期租約，且未經法院公證，則新買主是具備十足的買賣效力，可不必理會租賃權、或房客長期佔有，此為修改之後，對舊房東、新買主都有利之處。
永然律師事務所所長李永然分析指出，在民法修正案中，有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證，不適用買賣不破租賃」之解讀，應可分成二部份來解析。
一是「未定期租約、未經公證」者，一是「逾五年之租約、未經公證」者，只要符合以上兩種情況之一，一律是「不適用買賣不破租賃」，即表示為買賣「可破」租賃，換言之，買受人效力大於租賃關係，至於，除此之外所產生的其他四種狀況，則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則，租賃權效力大於買受人效力，此仍不利於房東、反而對房客有利。
因此，該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力，別以在經民法債編修改後，房東都可「一勞永逸」而高枕無憂，其仍屬於「條件式」的約制效力。
中網理財 陳高超／專題報導
