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本人經仲介公司仲介購買座落：台北縣新莊市新莊路 房屋壹戶及其基地持分，並於民國九十八年八月十日辦妥過戶手續並約定於民國九十八年九月二十一日辦理交屋手續完成，但於日前陸續發現並告仲介貴公司房屋梁柱、天花板等多處有漏水現象，經仲介公司經紀人親自前往察看在房屋梁柱、天花板等多處確實有漏水現象。
但是仲介公司強調他們並無保固的責任，又告知屋主已聯絡不上，所以建議我們稍作修繕，委託他們賣出，修繕的費用可折抵(部分)仲介費。
但是我們又覺得不像就這樣賣掉，因為要等我們心中的理想價格，況且"稍作修繕"如果轉手之後又有漏水的問題，我們也必須再做修繕的動作，造成其他困擾。
雖然有到消保會申訴，但是仲介一直拖時間，地政仕也說仲介沒有絕對責任，我們應該找前屋主。
但是屋主又找不到，有想過要告前屋主詐欺，但是又該如何進行？透過消保的調解，還是要直接申請調解？但是當初屋主留的是新莊的資料，根本找不到人~~~
因為漏水的問題也不好出租。
請教各位大大，我該如何處理這樣的問題呢？
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Posted by law on 04-10-2010 4:33 下午
買到漏水屋 半年內記得求償
在房地產消費糾紛中，排序前五名為「房屋漏水」（79件）、「施工瑕疵」（41件）、「終止委售或買賣契約」（29件）與「交屋延遲」及「隱藏重要資訊」。
買到漏水屋，民法第365條有規定，房屋內滲漏水若是由原屋主留下來的，原屋主即負有瑕疵擔保責任，在半年內買方可向賣方求償價金，以及重大瑕疵五年期間的解約權。
在無漏水保固下發生類似的狀況時，購屋人僅能向屋主請求！房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已！
您可先寄發存證信函∼這點很重要∼將您購屋時賣方及仲介未告知屋況情情詳述∼仲介與賣方都要發
依民法∼以下給您參考
依民法相關規定視情況主張「物之瑕疵擔保」之相關權利，說明如下：
一、 物之瑕疵擔保
所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，須就買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。
物之瑕疵擔保的要件如下：
（一）須物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）
（二）須買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵須購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知。（民法第三百五十五條參照）
（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易立即發現其瑕疵，一般須居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。
若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。
參考法條：民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證
其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由
出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。
第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) －解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人
僅得請求減少價金。
第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) －請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少
價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權
，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
最糟糕的狀況是
買到漏水屋 告贏官司退貨 原屋主卻推說無力買回(2010/01/01 18:13)
http://www.nownews.com/2010/01/01/11490-2553556.htm
但是仲介公司強調他們並無保固的責任，又告知屋主已聯絡不上，所以建議我們稍作修繕，委託他們賣出，修繕的費用可折抵(部分)仲介費。
但是我們又覺得不像就這樣賣掉，因為要等我們心中的理想價格，況且"稍作修繕"如果轉手之後又有漏水的問題，我們也必須再做修繕的動作，造成其他困擾。
雖然有到消保會申訴，但是仲介一直拖時間，地政仕也說仲介沒有絕對責任，我們應該找前屋主。
但是屋主又找不到，有想過要告前屋主詐欺，但是又該如何進行？透過消保的調解，還是要直接申請調解？但是當初屋主留的是新莊的資料，根本找不到人~~~
因為漏水的問題也不好出租。
請教各位大大，我該如何處理這樣的問題呢？
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Posted by law on 04-10-2010 4:33 下午
買到漏水屋 半年內記得求償
在房地產消費糾紛中，排序前五名為「房屋漏水」（79件）、「施工瑕疵」（41件）、「終止委售或買賣契約」（29件）與「交屋延遲」及「隱藏重要資訊」。
買到漏水屋，民法第365條有規定，房屋內滲漏水若是由原屋主留下來的，原屋主即負有瑕疵擔保責任，在半年內買方可向賣方求償價金，以及重大瑕疵五年期間的解約權。
在無漏水保固下發生類似的狀況時，購屋人僅能向屋主請求！房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已！
您可先寄發存證信函∼這點很重要∼將您購屋時賣方及仲介未告知屋況情情詳述∼仲介與賣方都要發
依民法∼以下給您參考
依民法相關規定視情況主張「物之瑕疵擔保」之相關權利，說明如下：
一、 物之瑕疵擔保
所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，須就買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。
物之瑕疵擔保的要件如下：
（一）須物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）
（二）須買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵須購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知。（民法第三百五十五條參照）
（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易立即發現其瑕疵，一般須居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。
若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。
參考法條：民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證
其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由
出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。
第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) －解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人
僅得請求減少價金。
第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) －請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少
價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權
，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
最糟糕的狀況是
買到漏水屋 告贏官司退貨 原屋主卻推說無力買回(2010/01/01 18:13)
http://www.nownews.com/2010/01/01/11490-2553556.htm
