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掌握8大公式，算出房屋價格
剛出版的今周理財贏家 2013/第21期，告訴我們掌握8大公式，算出房屋價格，小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，就有2.5%的價差
舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬
公式2:大樓通常是以4樓為最低價，每3層樓為1單位，往上加價2%~3%
舉例-
某預售建案4樓售價每坪50萬，
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬
11樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) *3 個加價單位 = 53~54.5萬
公式3: 從屋型看房價
國宅= 一般住宅的7成
工業住宅 = 一般住宅的6~7成
地上權產品 =一般住宅的5~6成
小套房 = 一般住宅的1.1~1.2倍
公式4: 從鄰近個案看房價
舉例-
若得知A區域新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬，近期也有新成屋開價20萬元，那新成屋的價格可以推算為= (30萬+ 20萬) ÷ 2 = 約25萬左右。或者20~30萬。
公式5: 從投報率回推房價
一般而言，租金投報率= 年租金÷房子總價。故房子總價= 月租金*12 ÷投報率
大台北投報率約 2~2.5%
公式6: 從租金直接估房價
租金跟房價有其一定的倍數關係
大台北房價約為租金的400~650倍
公式7: 標準回溯法
掌握建商購地的價格，並得知使用分區，以該基地未來銷售評數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓2成管銷利息費用，以及2成的利潤，來推算推案價。
舉例 :
預售屋每建坪單價= [購地價 ÷ 土地坪數÷ 容積率 ÷ 160% + 營造成本 ] * 140%
假如建商是用1.8億標下100坪住三土地，容積率為225%，市場上每坪建造成本是15萬，該案的合理推價 =
(1.8億 ÷ 100坪÷ 225% ÷ 160% +15萬) *140% = 91萬
PS-1: 管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。所以* 140%
PS-2: 除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外，建商也會把建物以外的大小公設，如空中花園，泳池等計入權狀坪數銷售，佔比主建物的60%
公式8: 速算法
- 若是住三土地，每坪推案單價= 每坪土地 ÷2
- 一樓店面每坪行情 = 土地單價
詳細資料，建議可以去買一下這一期的今週刊喔。http://www.books.com.tw/exep/prod/magazine/mag_retail.php?item=R030042531
剛出版的今周理財贏家 2013/第21期，告訴我們掌握8大公式，算出房屋價格，小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，就有2.5%的價差
舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬
公式2:大樓通常是以4樓為最低價，每3層樓為1單位，往上加價2%~3%
舉例-
某預售建案4樓售價每坪50萬，
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬
11樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) *3 個加價單位 = 53~54.5萬
公式3: 從屋型看房價
國宅= 一般住宅的7成
工業住宅 = 一般住宅的6~7成
地上權產品 =一般住宅的5~6成
小套房 = 一般住宅的1.1~1.2倍
公式4: 從鄰近個案看房價
舉例-
若得知A區域新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬，近期也有新成屋開價20萬元，那新成屋的價格可以推算為= (30萬+ 20萬) ÷ 2 = 約25萬左右。或者20~30萬。
公式5: 從投報率回推房價
一般而言，租金投報率= 年租金÷房子總價。故房子總價= 月租金*12 ÷投報率
大台北投報率約 2~2.5%
公式6: 從租金直接估房價
租金跟房價有其一定的倍數關係
大台北房價約為租金的400~650倍
公式7: 標準回溯法
掌握建商購地的價格，並得知使用分區，以該基地未來銷售評數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓2成管銷利息費用，以及2成的利潤，來推算推案價。
舉例 :
預售屋每建坪單價= [購地價 ÷ 土地坪數÷ 容積率 ÷ 160% + 營造成本 ] * 140%
假如建商是用1.8億標下100坪住三土地，容積率為225%，市場上每坪建造成本是15萬，該案的合理推價 =
(1.8億 ÷ 100坪÷ 225% ÷ 160% +15萬) *140% = 91萬
PS-1: 管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。所以* 140%
PS-2: 除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外，建商也會把建物以外的大小公設，如空中花園，泳池等計入權狀坪數銷售，佔比主建物的60%
公式8: 速算法
- 若是住三土地，每坪推案單價= 每坪土地 ÷2
- 一樓店面每坪行情 = 土地單價
詳細資料，建議可以去買一下這一期的今週刊喔。http://www.books.com.tw/exep/prod/magazine/mag_retail.php?item=R030042531
