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(101/07/19)
臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第610號
原 告 李茂生
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被 告 郭大瑋
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國101 年6 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段四九○地號土地上即門牌號碼
高雄市○○區○○路一百九十一號「總贏大樓」十樓頂樓平台上
之二層樓如附圖所示之增建物拆除，並將該屋頂平台返還原告及
其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段490 地號土地上建物，
即門牌號碼高雄市○○區○○路191 號之「總贏大樓」，為
地上10層、地下2 層之公寓大廈。而伊及配偶即訴外人李沈
秀良，於民國97、98年間因拍賣、夫妻贈與等原因，取得「
總贏大樓」地下1 樓、地上1 、2 樓之區分所有權。然被告
前於95、96年間，未經「總贏大樓」全體區分所有權人之同
意，於「總贏大樓」10樓頂樓平台上方，增建如附圖所示之
2 層違章建築（增建物第1 層屋內樓地板面積123.39平方公
尺；增建物第2 層屋內樓地板面積45.81 平方公尺；屋外露
台樓地板面積45.63 平方公尺，下合稱系爭頂樓增建物）據
為己用，並於系爭頂樓增建物內，設置佛堂供奉神明及自家
祖先牌位。被告上開行為，已侵害伊及其他區分所有權人對
「總贏大樓」之權利；又依據公寓大廈管理條例第7 條第3
款之規定，「總贏大樓」頂樓不得約定作為專用部分，縱認
「總贏大樓」區分所有權人曾決議同意被告於「總贏大樓」
頂樓設置佛堂並供奉自家祖先，該決議亦因違反上開強制規
定而無效。為此，爰依民法第184 條、第767 條、第821 條
及第213 條之規定，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應將
系爭頂樓增建物拆除，並將「總贏大樓」10樓屋頂平台返還
伊及其他共有人。
二、被告則以：「總贏大樓」地下1 樓、地上1 、2 樓、地上5
至10樓建物，原分別為訴外人林國際企業有限公司（下稱
林公司）、統如意國際建設開發有限公司（下稱統如意公
司）、陳重武及李玉川所有。伊與其子即訴外人郭聖皇，則
為林公司及統如意公司之負責人或股東；且陳重武、李玉
川所有之建物，亦係伊與郭聖皇共同出資購買，僅借名登記
於其等名下，故伊與郭聖皇實為「總贏大樓」地下1 樓、地
上1 、2 樓、地上5 至10樓建物之區分所有權人。而系爭頂
樓增建物，乃95年間經區分所有權人同意增設作為管理委員
會會議室及衛生設備空間，並同意以系爭頂樓增建物1/10作
為佛堂使用，伊係經區分所有權人會議同意搭建系爭頂樓增
建物，並無竊佔「總贏大樓」頂樓平台之情事。況原告係於
98年間，始取得「總贏大樓」地下1 樓之區分所有權，自應
受上開決議之拘束，本件原告主張為無理由等語置辯。並聲
明：請求駁回原告之訴。
三、兩造就下列事項並不爭執，堪認為真實：
（一）原告李茂生於98年12月11日，以夫妻贈與為原因取得「總
贏大樓」地下室1 樓區分所有權，有「總贏大樓」地下1
樓建物登記謄本在卷可稽（見審附民卷第3 頁）。
（二）被告於95年底至96年初，在「總贏大樓」頂樓平台上，以
水泥磚造為建材，利用頂樓平台之部分女兒牆、電梯機房
原有外牆，加蓋樓高2 層、總樓地板面積共計214.83平方
公尺之增建物（增建物1 樓部分：樓地板面積123.39平方
公尺、增建物2 樓部分：樓地板面積45.81 平方公尺、屋
外露台樓地板面積45.63 平方公尺），有高雄市政府地政
局三民地政事務所100 年6 月20日高市地民測字第100000
5466號函附複丈成果圖可稽（見本院刑事庭99年度易字第
2007號卷二第52至57頁）。
（三）被告於95、96年間興建系爭增建物時，「總贏大樓」地下
1 樓及地上第1 至2 樓、第5 至10樓等各樓層之登記所有
權人固分別為林公司（地下1 樓及地上第1 至2樓 部分
）、統如意公司（地上第5 至8 樓部分）、陳重武（地上
第9 樓部分）及李玉川（地上第10樓部分）；另「總贏大
樓」地上第3 樓區分所有建物登記所有權人為訴外人陳明
燦，地上第4 樓為訴外人邱錦珍，並由訴外人邱賴真珠於
96 年8月28日繼承邱錦珍為所有權人等情，有上開區分所
有建物登記謄本暨異動索引資料可稽（見本院刑事庭99年
度易字第2007號卷一第47至88頁）。
（四）林公司、統如意公司均係由郭聖皇擔任登記負責人、被
告擔任股東；陳重武、李玉川分別與被告之子郭聖皇、郭
聖斌簽立合夥關係協議切結書，約定由郭聖皇、郭聖斌出
資籌組公司及負責公司盈虧，同時購買不動產登記於陳重
武、李玉川名下，不動產所有權則歸屬於郭聖皇、郭聖斌
，以經營共同事業；陳重武與被告另簽訂委任授權書，約
定登記於陳重武名下之「總贏大樓」9 樓區分所有建物，
委由被告代為辦理一切不動產產權相關事宜等情，有林
公司、統如意公司之營利事業登記證暨變更事項登記表各
1 份、合夥關係協議切結書2 份、委任授權書等件在卷可
稽（見本院刑事庭99年度審易字第3365號卷第49至50頁、
第53至57頁、第69至71頁）。
（五）被告因興建系爭增建物之行為，經本院刑事庭以99年度易
字第2007號判處有期徒刑8 月確定。
四、兩造爭執事項：
原告能否請求被告拆除系爭頂樓增建物，並將「總贏大樓」
頂樓平台返還原告及共有人全體？
五、本院判斷：
（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公
寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
者，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7 條第
3 款定有明文。又按，各共有人對於第三人，得就共有物
之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之，民法第821 條亦有明文。本件
原告主張被告於「總贏大樓」頂樓平台上興建系爭增建物
，違反前開規定等語；被告則辯稱：伊興建系爭增建物，
係經過「總贏大樓」區分所有權人同意云云。是本件所應
探究者，乃被告興建系爭增建物是否違反前開規定？被告
興建系爭增建物，是否得到「總贏大樓」區分所有權人同
意？
（二）按區分所有建物及其附屬物之共同部分，為各所有人共有
；各共有人按其應有部分，對共有物之全部，有使用、收
益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之
，民法第799 條、第818 條、第820 條分別定有明文。被
告固辯稱：其興建系爭增建物，曾得到「總贏大樓」區分
所有權人同意云云，然查，被告於95、96年間興建系爭增
建物之際，固係「總贏大樓」地下1 樓及地上第1 至2 樓
、第5 至10樓等各樓層區分所有建物之實際所有權人，惟
該大樓地上第3 、4 樓等樓層區分所有建物仍分屬陳明燦
、邱錦珍或其繼承人邱賴真珠所有，是依上開說明，該大
樓頂樓平台當屬該大樓全體區分所有權人共有之事實，應
屬無誤。準此，於未經全體區分所有權人同意或約定下，
被告自不得逕自於頂樓平台增建建物以供己用。而依被告
於本院刑事庭審理時供承：於興建系爭增建物前，並未獲
得其餘住戶即「總贏大樓」地上第3 、4 樓住戶同意等語
（見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第29頁）；佐以
證人即「總贏大樓」地上第3 樓區分所有建物所有權人陳
明燦於本院刑事庭審理時證述：我是大樓3 樓建物區分所
有權人，平時均是由我妹妹陳霈臻居住於該處，我並不知
悉該大樓頂樓平台有增建情形，是後來我妹妹在這1 、2
年搬離該大樓後回去查看時發現有增建情形才告訴我的，
我未曾接獲被告通知表示要在該大樓頂樓增建建物等語（
見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第222 頁）；證人
即「總贏大樓」地上第3 樓住戶陳霈臻於審理時證述：我
約於被告搬入該大樓約1 年後即97年底始搬離該處，我是
搬走後聽鄰居講才知道該大樓頂樓有增建情形發生，我未
曾接獲被告通知表示要在該大樓頂樓增建建物等語（見本
院刑事庭99年度易字第2007號卷二第61至62頁），以及「
總贏大樓」地上第4 樓區分所有權人邱賴真珠於99年10月
25 日 所出具聲明書內容，亦載明未曾同意被告興建上開
增建物之旨（見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第31
頁），故被告未經大樓其餘區分所有權人同意或授權，即
逕自於屬全體區分所有權人共有人之大樓頂樓平台興建增
建物使用之事實，自可認定。
（三）再按，集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平
台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約
定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋
建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全（
最高法院82年度台上字第2284號判決意旨參照）；亦即區
分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之
用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的
始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決意旨參照
）；而物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更
其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一
般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避
雷針、共同天線、火災時之通路，如約定專用權人使用該
專用部分違反共有物之使用目的，影響全建築物之景觀及
住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共
有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（
最高法院80年度台上字第1104號判決意旨參照）。再者，
「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關
之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」
「本法所稱建造，係指左列行為：二、增建：於原建築物
增加其面積或高度者。但以過廊與原建築連接者，應視為
新建。」（建築法第25條、第9 條參照），建築法之所以
就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關
必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危
險。查系爭增建物係搭建於「總贏大樓」頂樓平台上，其
使用方式除超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，
並已違反建築等法令規定，且影響整棟建築物之景觀及住
戶之安全。衡諸前開規定及說明，被告興建系爭增建物，
因違反上開規定，難謂其所辯為有理。
六、綜上所述，原告本於民法第767 條、第821 條規定，請求被
告應將系爭頂樓增建物拆除，並將「總贏大樓」10樓屋頂平
台返還伊及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 13 日
民事第四庭 法 官 林岳葳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
書記官 黃獻立
臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第610號
原 告 李茂生
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被 告 郭大瑋
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國101 年6 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段四九○地號土地上即門牌號碼
高雄市○○區○○路一百九十一號「總贏大樓」十樓頂樓平台上
之二層樓如附圖所示之增建物拆除，並將該屋頂平台返還原告及
其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段490 地號土地上建物，
即門牌號碼高雄市○○區○○路191 號之「總贏大樓」，為
地上10層、地下2 層之公寓大廈。而伊及配偶即訴外人李沈
秀良，於民國97、98年間因拍賣、夫妻贈與等原因，取得「
總贏大樓」地下1 樓、地上1 、2 樓之區分所有權。然被告
前於95、96年間，未經「總贏大樓」全體區分所有權人之同
意，於「總贏大樓」10樓頂樓平台上方，增建如附圖所示之
2 層違章建築（增建物第1 層屋內樓地板面積123.39平方公
尺；增建物第2 層屋內樓地板面積45.81 平方公尺；屋外露
台樓地板面積45.63 平方公尺，下合稱系爭頂樓增建物）據
為己用，並於系爭頂樓增建物內，設置佛堂供奉神明及自家
祖先牌位。被告上開行為，已侵害伊及其他區分所有權人對
「總贏大樓」之權利；又依據公寓大廈管理條例第7 條第3
款之規定，「總贏大樓」頂樓不得約定作為專用部分，縱認
「總贏大樓」區分所有權人曾決議同意被告於「總贏大樓」
頂樓設置佛堂並供奉自家祖先，該決議亦因違反上開強制規
定而無效。為此，爰依民法第184 條、第767 條、第821 條
及第213 條之規定，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應將
系爭頂樓增建物拆除，並將「總贏大樓」10樓屋頂平台返還
伊及其他共有人。
二、被告則以：「總贏大樓」地下1 樓、地上1 、2 樓、地上5
至10樓建物，原分別為訴外人林國際企業有限公司（下稱
林公司）、統如意國際建設開發有限公司（下稱統如意公
司）、陳重武及李玉川所有。伊與其子即訴外人郭聖皇，則
為林公司及統如意公司之負責人或股東；且陳重武、李玉
川所有之建物，亦係伊與郭聖皇共同出資購買，僅借名登記
於其等名下，故伊與郭聖皇實為「總贏大樓」地下1 樓、地
上1 、2 樓、地上5 至10樓建物之區分所有權人。而系爭頂
樓增建物，乃95年間經區分所有權人同意增設作為管理委員
會會議室及衛生設備空間，並同意以系爭頂樓增建物1/10作
為佛堂使用，伊係經區分所有權人會議同意搭建系爭頂樓增
建物，並無竊佔「總贏大樓」頂樓平台之情事。況原告係於
98年間，始取得「總贏大樓」地下1 樓之區分所有權，自應
受上開決議之拘束，本件原告主張為無理由等語置辯。並聲
明：請求駁回原告之訴。
三、兩造就下列事項並不爭執，堪認為真實：
（一）原告李茂生於98年12月11日，以夫妻贈與為原因取得「總
贏大樓」地下室1 樓區分所有權，有「總贏大樓」地下1
樓建物登記謄本在卷可稽（見審附民卷第3 頁）。
（二）被告於95年底至96年初，在「總贏大樓」頂樓平台上，以
水泥磚造為建材，利用頂樓平台之部分女兒牆、電梯機房
原有外牆，加蓋樓高2 層、總樓地板面積共計214.83平方
公尺之增建物（增建物1 樓部分：樓地板面積123.39平方
公尺、增建物2 樓部分：樓地板面積45.81 平方公尺、屋
外露台樓地板面積45.63 平方公尺），有高雄市政府地政
局三民地政事務所100 年6 月20日高市地民測字第100000
5466號函附複丈成果圖可稽（見本院刑事庭99年度易字第
2007號卷二第52至57頁）。
（三）被告於95、96年間興建系爭增建物時，「總贏大樓」地下
1 樓及地上第1 至2 樓、第5 至10樓等各樓層之登記所有
權人固分別為林公司（地下1 樓及地上第1 至2樓 部分
）、統如意公司（地上第5 至8 樓部分）、陳重武（地上
第9 樓部分）及李玉川（地上第10樓部分）；另「總贏大
樓」地上第3 樓區分所有建物登記所有權人為訴外人陳明
燦，地上第4 樓為訴外人邱錦珍，並由訴外人邱賴真珠於
96 年8月28日繼承邱錦珍為所有權人等情，有上開區分所
有建物登記謄本暨異動索引資料可稽（見本院刑事庭99年
度易字第2007號卷一第47至88頁）。
（四）林公司、統如意公司均係由郭聖皇擔任登記負責人、被
告擔任股東；陳重武、李玉川分別與被告之子郭聖皇、郭
聖斌簽立合夥關係協議切結書，約定由郭聖皇、郭聖斌出
資籌組公司及負責公司盈虧，同時購買不動產登記於陳重
武、李玉川名下，不動產所有權則歸屬於郭聖皇、郭聖斌
，以經營共同事業；陳重武與被告另簽訂委任授權書，約
定登記於陳重武名下之「總贏大樓」9 樓區分所有建物，
委由被告代為辦理一切不動產產權相關事宜等情，有林
公司、統如意公司之營利事業登記證暨變更事項登記表各
1 份、合夥關係協議切結書2 份、委任授權書等件在卷可
稽（見本院刑事庭99年度審易字第3365號卷第49至50頁、
第53至57頁、第69至71頁）。
（五）被告因興建系爭增建物之行為，經本院刑事庭以99年度易
字第2007號判處有期徒刑8 月確定。
四、兩造爭執事項：
原告能否請求被告拆除系爭頂樓增建物，並將「總贏大樓」
頂樓平台返還原告及共有人全體？
五、本院判斷：
（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公
寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
者，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7 條第
3 款定有明文。又按，各共有人對於第三人，得就共有物
之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之，民法第821 條亦有明文。本件
原告主張被告於「總贏大樓」頂樓平台上興建系爭增建物
，違反前開規定等語；被告則辯稱：伊興建系爭增建物，
係經過「總贏大樓」區分所有權人同意云云。是本件所應
探究者，乃被告興建系爭增建物是否違反前開規定？被告
興建系爭增建物，是否得到「總贏大樓」區分所有權人同
意？
（二）按區分所有建物及其附屬物之共同部分，為各所有人共有
；各共有人按其應有部分，對共有物之全部，有使用、收
益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之
，民法第799 條、第818 條、第820 條分別定有明文。被
告固辯稱：其興建系爭增建物，曾得到「總贏大樓」區分
所有權人同意云云，然查，被告於95、96年間興建系爭增
建物之際，固係「總贏大樓」地下1 樓及地上第1 至2 樓
、第5 至10樓等各樓層區分所有建物之實際所有權人，惟
該大樓地上第3 、4 樓等樓層區分所有建物仍分屬陳明燦
、邱錦珍或其繼承人邱賴真珠所有，是依上開說明，該大
樓頂樓平台當屬該大樓全體區分所有權人共有之事實，應
屬無誤。準此，於未經全體區分所有權人同意或約定下，
被告自不得逕自於頂樓平台增建建物以供己用。而依被告
於本院刑事庭審理時供承：於興建系爭增建物前，並未獲
得其餘住戶即「總贏大樓」地上第3 、4 樓住戶同意等語
（見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第29頁）；佐以
證人即「總贏大樓」地上第3 樓區分所有建物所有權人陳
明燦於本院刑事庭審理時證述：我是大樓3 樓建物區分所
有權人，平時均是由我妹妹陳霈臻居住於該處，我並不知
悉該大樓頂樓平台有增建情形，是後來我妹妹在這1 、2
年搬離該大樓後回去查看時發現有增建情形才告訴我的，
我未曾接獲被告通知表示要在該大樓頂樓增建建物等語（
見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第222 頁）；證人
即「總贏大樓」地上第3 樓住戶陳霈臻於審理時證述：我
約於被告搬入該大樓約1 年後即97年底始搬離該處，我是
搬走後聽鄰居講才知道該大樓頂樓有增建情形發生，我未
曾接獲被告通知表示要在該大樓頂樓增建建物等語（見本
院刑事庭99年度易字第2007號卷二第61至62頁），以及「
總贏大樓」地上第4 樓區分所有權人邱賴真珠於99年10月
25 日 所出具聲明書內容，亦載明未曾同意被告興建上開
增建物之旨（見本院刑事庭99年度易字第2007號卷一第31
頁），故被告未經大樓其餘區分所有權人同意或授權，即
逕自於屬全體區分所有權人共有人之大樓頂樓平台興建增
建物使用之事實，自可認定。
（三）再按，集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平
台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約
定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋
建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全（
最高法院82年度台上字第2284號判決意旨參照）；亦即區
分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之
用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的
始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決意旨參照
）；而物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更
其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一
般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避
雷針、共同天線、火災時之通路，如約定專用權人使用該
專用部分違反共有物之使用目的，影響全建築物之景觀及
住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共
有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（
最高法院80年度台上字第1104號判決意旨參照）。再者，
「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關
之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」
「本法所稱建造，係指左列行為：二、增建：於原建築物
增加其面積或高度者。但以過廊與原建築連接者，應視為
新建。」（建築法第25條、第9 條參照），建築法之所以
就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關
必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危
險。查系爭增建物係搭建於「總贏大樓」頂樓平台上，其
使用方式除超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，
並已違反建築等法令規定，且影響整棟建築物之景觀及住
戶之安全。衡諸前開規定及說明，被告興建系爭增建物，
因違反上開規定，難謂其所辯為有理。
六、綜上所述，原告本於民法第767 條、第821 條規定，請求被
告應將系爭頂樓增建物拆除，並將「總贏大樓」10樓屋頂平
台返還伊及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 13 日
民事第四庭 法 官 林岳葳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
書記官 黃獻立
