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建案單坪售價=每建坪土地成本+每建坪營建成本+毛利
2014年01月18日 更多專欄文章
建築成本 完全解析
房價驚驚漲，小老百姓望塵莫及，關注房市動態的民眾也許會問，新建案價格不斷攀升的主因究竟為何，是原物料價格上升，還是土地成本的墊高；一個新建案的推出，建設公司須花費多少支出成本，又能獲得多少利潤，這次《地產王》要來替讀者解析營建成本，一起找出其中的關鍵因素。
採訪╱洪安怡、潘姿羽
同一區域的新建案大樓結構體與設計不同，造成營建工程高低價差。林琨凱攝
【洪安怡╱台北報導】一個新建案從購地到完工交屋，一般大約需要2~4年的時間，興建成本範圍相當廣泛，從買地融資，著手規劃設計、申請建照；緊接著建築的營造施工，完工後申請使照交屋，還有一些稅捐、銷售與管銷費用的負擔，加上利潤就成為消費者要支付的房價。
一般預估新建案的合理毛利佔總成本的3~4成不等，摒除毛利而言，總成本開銷中，佔最大宗為購地成本與營建成本，分配比例會因基地所在區域不同而有所變化，長虹建設發言人陳茂慶表示，台北市的土地價格昂貴，與營建成本的佔比約為6.5比3.5或是7比3，但到了新北市，土地與營建成本可能各佔一半，中南部則因土地取得成本較低，比例可能為3比7，仍視個案狀況而有所不同。
客製化訂做成本高
其中購地成本是較為透明化的交易資訊，而一般民眾無從得知的，是細項龐雜的營建成本，舉凡營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔，都直接或間接左右營建成本。其中，營造工程費因不同等級的材料時價與工法、建築主體規劃設計、基地位置與規模都有可能造成其差異。統計業者提供的資訊，營建成本每坪5.5~20萬元，各縣市不等。
如建築主體外觀使用花崗岩與玻璃鋼材石材，造價會高於抿石子及丁掛；欣暘建設副總經理林啟俊表示，尤其是高單價的豪宅產品，外觀、內裝、中庭、園藝造景等，客製化訂做都是支出的成本，也拉出高單價住宅與一般住宅的成本落差。
樓高級距加權計價
樓層高低不同，也會影響工程施作的難易度，進而拉高成本。以台北市都市更新處建築物工程造價的標準，建築依照高低分成不同的級距加權計價，建築物樓層高度單層樓高4米以上，每增加0.1米，該層加計造價1%；地下層加計則以地下2層樓為標準，每超過1層，該層加計造價30%；建築主體愈高、愈深，造價會愈昂貴。
不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，結構體的不同，更會直接影響營造工程費，一般最常見的鋼筋混凝土(RC)，造價最低，而鋼骨(SC)較鋼筋混凝土造的成本增加30~35%，價格居中的是鋼骨鋼筋混凝土(SRC)，大約多出鋼筋混凝土15%的成本。
市區維護成本增加
另外建築物坐落不同的基地位置，同樣會對營造費用造成影響，如都會區巷弄內的施工成本會高於空曠的重劃區，主因在於巷弄內的工程車輛運行不易，且市區住家密集，維護成本增加；若為規模較大的建案，大量採購建材也能壓低成本。
陳諶表示，成本最貴的台北市，鋼筋混凝土結構的大樓，營建成本約每坪15~20萬元；不少市中心的豪宅建案，強調頂級配備，營建成本可能會拉高至每坪30萬元以上，較難單一論斷。
淡海新市鎮市場白熱化，使得建設公司砸下不少廣告費用，其中也包含濱海路旁的大型廣告看板。
從搭建樣品屋、銷售資料提供等支出，都經過建設公司評估。
【建案成本計算公式】
建案成本=營建成本(含營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔、資本利息的總和)+購地成本+毛利
2014年01月18日 更多專欄文章
建築成本 完全解析
房價驚驚漲，小老百姓望塵莫及，關注房市動態的民眾也許會問，新建案價格不斷攀升的主因究竟為何，是原物料價格上升，還是土地成本的墊高；一個新建案的推出，建設公司須花費多少支出成本，又能獲得多少利潤，這次《地產王》要來替讀者解析營建成本，一起找出其中的關鍵因素。
採訪╱洪安怡、潘姿羽
同一區域的新建案大樓結構體與設計不同，造成營建工程高低價差。林琨凱攝
【洪安怡╱台北報導】一個新建案從購地到完工交屋，一般大約需要2~4年的時間，興建成本範圍相當廣泛，從買地融資，著手規劃設計、申請建照；緊接著建築的營造施工，完工後申請使照交屋，還有一些稅捐、銷售與管銷費用的負擔，加上利潤就成為消費者要支付的房價。
一般預估新建案的合理毛利佔總成本的3~4成不等，摒除毛利而言，總成本開銷中，佔最大宗為購地成本與營建成本，分配比例會因基地所在區域不同而有所變化，長虹建設發言人陳茂慶表示，台北市的土地價格昂貴，與營建成本的佔比約為6.5比3.5或是7比3，但到了新北市，土地與營建成本可能各佔一半，中南部則因土地取得成本較低，比例可能為3比7，仍視個案狀況而有所不同。
客製化訂做成本高
其中購地成本是較為透明化的交易資訊，而一般民眾無從得知的，是細項龐雜的營建成本，舉凡營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔，都直接或間接左右營建成本。其中，營造工程費因不同等級的材料時價與工法、建築主體規劃設計、基地位置與規模都有可能造成其差異。統計業者提供的資訊，營建成本每坪5.5~20萬元，各縣市不等。
如建築主體外觀使用花崗岩與玻璃鋼材石材，造價會高於抿石子及丁掛；欣暘建設副總經理林啟俊表示，尤其是高單價的豪宅產品，外觀、內裝、中庭、園藝造景等，客製化訂做都是支出的成本，也拉出高單價住宅與一般住宅的成本落差。
樓高級距加權計價
樓層高低不同，也會影響工程施作的難易度，進而拉高成本。以台北市都市更新處建築物工程造價的標準，建築依照高低分成不同的級距加權計價，建築物樓層高度單層樓高4米以上，每增加0.1米，該層加計造價1%；地下層加計則以地下2層樓為標準，每超過1層，該層加計造價30%；建築主體愈高、愈深，造價會愈昂貴。
不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，結構體的不同，更會直接影響營造工程費，一般最常見的鋼筋混凝土(RC)，造價最低，而鋼骨(SC)較鋼筋混凝土造的成本增加30~35%，價格居中的是鋼骨鋼筋混凝土(SRC)，大約多出鋼筋混凝土15%的成本。
市區維護成本增加
另外建築物坐落不同的基地位置，同樣會對營造費用造成影響，如都會區巷弄內的施工成本會高於空曠的重劃區，主因在於巷弄內的工程車輛運行不易，且市區住家密集，維護成本增加；若為規模較大的建案，大量採購建材也能壓低成本。
陳諶表示，成本最貴的台北市，鋼筋混凝土結構的大樓，營建成本約每坪15~20萬元；不少市中心的豪宅建案，強調頂級配備，營建成本可能會拉高至每坪30萬元以上，較難單一論斷。
淡海新市鎮市場白熱化，使得建設公司砸下不少廣告費用，其中也包含濱海路旁的大型廣告看板。
從搭建樣品屋、銷售資料提供等支出，都經過建設公司評估。
【建案成本計算公式】
建案成本=營建成本(含營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔、資本利息的總和)+購地成本+毛利
