內容面板收納
某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓（下稱系爭樓層），該大廈地下室劃設四個停車位，並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用；今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定，分析下列問題：
(一)何謂「約定共用部分」？
(二)何謂「規約」？
(三)系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後，始發現無車位可資使用，乃主張該規約對其不生效力，其主張有無理由？
答：
(一) 約定共用部分：約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。(公寓 3 三款)
(二)規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共
同遵守事項。(公寓 3 十二款)
(三)1.停車位如屬法定停車位：
公寓大廈管理條例第 58 條Ⅱ：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」
2.停車位如非法定停車位之獎勵停車位、增設停車位，不受前函銷售限制，得出售與系爭樓層以外之售區分所有權人使用。
3.規約之效力：
a.共用部分、約定共用部分非經載明於規約者，不生效力。
b.規約不得違公寓大廈管理條例規定，系爭樓層之停車位應非屬法定停車位之為非公用部分或約定共用部分而不屬於法定停車位，因無停車位而委託銷售是合法。
c.公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。系爭樓層之區分所有權人應於繼受後遵守規約所定一切權利義務事項，其主張規約對其不生效力無理由。
(一)何謂「約定共用部分」？
(二)何謂「規約」？
(三)系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後，始發現無車位可資使用，乃主張該規約對其不生效力，其主張有無理由？
答：
(一) 約定共用部分：約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。(公寓 3 三款)
(二)規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共
同遵守事項。(公寓 3 十二款)
(三)1.停車位如屬法定停車位：
公寓大廈管理條例第 58 條Ⅱ：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」
2.停車位如非法定停車位之獎勵停車位、增設停車位，不受前函銷售限制，得出售與系爭樓層以外之售區分所有權人使用。
3.規約之效力：
a.共用部分、約定共用部分非經載明於規約者，不生效力。
b.規約不得違公寓大廈管理條例規定，系爭樓層之停車位應非屬法定停車位之為非公用部分或約定共用部分而不屬於法定停車位，因無停車位而委託銷售是合法。
c.公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。系爭樓層之區分所有權人應於繼受後遵守規約所定一切權利義務事項，其主張規約對其不生效力無理由。
