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中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年12月31日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
房地合一實價課稅明（2016）年上路，這是台灣史上最重大的不動產稅制改革。地產專家指出，新制上路後，未來想要跑短線投機炒作者，將面臨最高45％重稅伺候，房市投資獲利的低稅時代正式宣告終結。
房地產業者戲稱，房地合一稅自6月初立法院三讀通過，到底如何課稅？至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞，甚至還有人主張「既然政府連證所稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了！」不過說歸說，房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施，面對全新稅制，消費者將受到哪些影響？究竟要怎麼因應？以下八大熱門話題，一次解盤。
1.坊間討論最熱門的是，哪些人適用房地合一新制？
答：由於訂有日出條款，2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制，因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。
2.持有未滿2年出售房地產者，需要繳交奢侈稅嗎？
答：不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅，但對不滿2年售屋者，獲利部分須依新制課徵45％（持有1年內）或35％（持有1∼2年）稅賦。
3.2016年後才交屋，來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客，怎麼解套？
答：繼續持有2年以上再求售，此時獲利部分繳20％的稅，等待時間可先出租降低成本。
4.房地合一實施，會進入「重稅時代」嗎？
答：其實未必。房地合一是有獲利才繳稅，自用住宅者有400萬元免稅額，每6年享受1次，超過免稅額部分適用10％稅率；至於非自用住宅者，稅率15％∼45％不等，若無獲利就不必繳稅。
5.可灌水裝潢費用，將來申報成本來減稅嗎？
答：未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」，售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等，財稅單位未必會認定。
6.成立公司會比較省稅嗎？
答：公司依新制規定稅率為17％、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45％綜所稅優惠，但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10％稅賦，總實際稅賦可能要繳到25.3％。相比若個人非自用住宅出售，持有2年以上稅率20％，相對優惠。
7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋，會比買中古屋吃虧嗎？
答：不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋，如以房價正在高點往下觀察，若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅；超過400萬元部分稅率10％，經小換大或重購退稅機制，有機會比舊制還划算。
8.有「免驚」族群嗎？
答：至少有4種類別不必擔心房地合一稅。
A、預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制。
B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅，估計這類自住客佔比至少達80％以上。
C、重購或換購可享退稅。
D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅，舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40％∼45％稅率；但2016年新制上路，只要持有超過2年即可適用20％稅率，相對較舊制划算。
我是屋主，房地合一上路後售屋適用新制度嗎？
A
房地合一有日出條款，新制上路前取得，且出售時持有滿兩年，就還是適用舊的申報方式 (核實申報OR標準計算)。
Q 若上路後出售，但持有未滿2年，還有奢侈稅問題嗎？
A
房地合一上路後，奢侈稅雖然同步停止，但出售持有未滿2年，就須依照房地合一短期出售的申報方式，依所得的35%~45%申報。
Q 房地合一稅對屋主影響？
A
除了2年內短期轉手的屋主，按目前日出條款規劃，現在持有房屋的屋主，都不會受到房地合一影響。
Q 假設我2015年12月31日取得，不同時間點出售的適用的稅制？
A
按新制規定，2016年~2017年出售，按所得的35%~45%課徵，但2018年1月1日以後出售，就不適用房地合一稅，按舊制度申報。
Q 若上路後出售持有未滿2年房屋，房地合一稅會比較重嗎？
A
房地合一稅是依所得課徵，假設以1,000萬元出售持有不滿1年的房屋，獲利100萬元，奢侈稅的稅率15%，依交易金額要課150萬元，若以房地合一稅版本只課獲利100萬元的45%，只課45萬元，比奢侈稅輕多了。
Q 房地合一新制可以減免或退稅嗎？
A
減免條件：
夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，獲利400萬元內可免稅，超過以10%課徵。
重購退稅：(自住房地)
換大屋：全額退稅(與現制同)
換小屋：比例退稅
重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉
註：自住房地，所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且1年內無出租或供營業用之住宅
Q 我該新制上路前買還上路後買？
A
按目前日出條款規劃，上路前購入一般房屋且出售時持有滿2年，是按舊制方式申報，假設未來房價有上漲的狀況下，上路前買的確比較划算，但若是房價沒有上漲，則差異不大。
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
房地合一實價課稅明（2016）年上路，這是台灣史上最重大的不動產稅制改革。地產專家指出，新制上路後，未來想要跑短線投機炒作者，將面臨最高45％重稅伺候，房市投資獲利的低稅時代正式宣告終結。
房地產業者戲稱，房地合一稅自6月初立法院三讀通過，到底如何課稅？至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞，甚至還有人主張「既然政府連證所稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了！」不過說歸說，房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施，面對全新稅制，消費者將受到哪些影響？究竟要怎麼因應？以下八大熱門話題，一次解盤。
1.坊間討論最熱門的是，哪些人適用房地合一新制？
答：由於訂有日出條款，2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制，因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。
2.持有未滿2年出售房地產者，需要繳交奢侈稅嗎？
答：不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅，但對不滿2年售屋者，獲利部分須依新制課徵45％（持有1年內）或35％（持有1∼2年）稅賦。
3.2016年後才交屋，來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客，怎麼解套？
答：繼續持有2年以上再求售，此時獲利部分繳20％的稅，等待時間可先出租降低成本。
4.房地合一實施，會進入「重稅時代」嗎？
答：其實未必。房地合一是有獲利才繳稅，自用住宅者有400萬元免稅額，每6年享受1次，超過免稅額部分適用10％稅率；至於非自用住宅者，稅率15％∼45％不等，若無獲利就不必繳稅。
5.可灌水裝潢費用，將來申報成本來減稅嗎？
答：未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」，售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等，財稅單位未必會認定。
6.成立公司會比較省稅嗎？
答：公司依新制規定稅率為17％、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45％綜所稅優惠，但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10％稅賦，總實際稅賦可能要繳到25.3％。相比若個人非自用住宅出售，持有2年以上稅率20％，相對優惠。
7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋，會比買中古屋吃虧嗎？
答：不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋，如以房價正在高點往下觀察，若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅；超過400萬元部分稅率10％，經小換大或重購退稅機制，有機會比舊制還划算。
8.有「免驚」族群嗎？
答：至少有4種類別不必擔心房地合一稅。
A、預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制。
B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅，估計這類自住客佔比至少達80％以上。
C、重購或換購可享退稅。
D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅，舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40％∼45％稅率；但2016年新制上路，只要持有超過2年即可適用20％稅率，相對較舊制划算。
我是屋主，房地合一上路後售屋適用新制度嗎？
A
房地合一有日出條款，新制上路前取得，且出售時持有滿兩年，就還是適用舊的申報方式 (核實申報OR標準計算)。
Q 若上路後出售，但持有未滿2年，還有奢侈稅問題嗎？
A
房地合一上路後，奢侈稅雖然同步停止，但出售持有未滿2年，就須依照房地合一短期出售的申報方式，依所得的35%~45%申報。
Q 房地合一稅對屋主影響？
A
除了2年內短期轉手的屋主，按目前日出條款規劃，現在持有房屋的屋主，都不會受到房地合一影響。
Q 假設我2015年12月31日取得，不同時間點出售的適用的稅制？
A
按新制規定，2016年~2017年出售，按所得的35%~45%課徵，但2018年1月1日以後出售，就不適用房地合一稅，按舊制度申報。
Q 若上路後出售持有未滿2年房屋，房地合一稅會比較重嗎？
A
房地合一稅是依所得課徵，假設以1,000萬元出售持有不滿1年的房屋，獲利100萬元，奢侈稅的稅率15%，依交易金額要課150萬元，若以房地合一稅版本只課獲利100萬元的45%，只課45萬元，比奢侈稅輕多了。
Q 房地合一新制可以減免或退稅嗎？
A
減免條件：
夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，獲利400萬元內可免稅，超過以10%課徵。
重購退稅：(自住房地)
換大屋：全額退稅(與現制同)
換小屋：比例退稅
重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉
註：自住房地，所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且1年內無出租或供營業用之住宅
Q 我該新制上路前買還上路後買？
A
按目前日出條款規劃，上路前購入一般房屋且出售時持有滿2年，是按舊制方式申報，假設未來房價有上漲的狀況下，上路前買的確比較划算，但若是房價沒有上漲，則差異不大。
