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土地開發以建設公司角度有幾個重點:
1. 蓋什麼產品? 賣得出去嗎?(有沒有市場)
2. 土地如何來? 買或合建?
3. 用現在馬上可以蓋?或變更用地後可以蓋?
4. 變更用地的結果與時間預測 ?
農變科商,工變住商,
住變商(傻瓜才會做),
商變住(劣幣驅逐良幣)
商業用地的勢力形同虛設的原因:
1. 住三可以作商用功能.
2. 只有一到二樓的店面有生存空間.
3. 舊市區不可能大型化開發(商四集中在中正大同區)
4. 特區太多使用項目太多:信義,內湖,南港.
5. 台灣商業不動產經營能力取向.
6. 廠辦/商辦的違規使用普遍.
也就是沒有經營考量的辦公室很熱絡,
也僅僅只於產權集中的獨棟大樓!
現在中小企業的商辦使用下降到很可怕的地步!
也就是小單位的辦公空間根本沒人買,
或者必須冒著違規使用的風險(商辦改成住家).
就算是住家的層次也是有差異的,
家庭單位與個人住房單位,
香港人有30%是住在政府的一人標準房裏面!
個人住房使用單位的重點是離工作地點很近!
土地開發的方式:
1. 市地重劃.
2. 區段徵收.
3. 開發許可程序.
重點在:
1. 捐地多少,反面想法就是可以分回多少?
2. 公共開發工程費用誰出?區段徵收政府先出,市地重劃開發商出.
如果開發商出?第一個重點是財務試算損益.第二個是現金流量要準確.
所以以市地重劃重點是:
工變科商,農變住三,這之間有非常大的利潤,原因在於數量很大.
當然土地回饋的比率也就會有差別:35%變科商,40%變住宅.
至於區段徵收的重點:在於發回的土地面積會發回4成,反面的說法是捐出60%,
剩下的開發許可, 就是另一套程序.
1. 蓋什麼產品? 賣得出去嗎?(有沒有市場)
2. 土地如何來? 買或合建?
3. 用現在馬上可以蓋?或變更用地後可以蓋?
4. 變更用地的結果與時間預測 ?
農變科商,工變住商,
住變商(傻瓜才會做),
商變住(劣幣驅逐良幣)
商業用地的勢力形同虛設的原因:
1. 住三可以作商用功能.
2. 只有一到二樓的店面有生存空間.
3. 舊市區不可能大型化開發(商四集中在中正大同區)
4. 特區太多使用項目太多:信義,內湖,南港.
5. 台灣商業不動產經營能力取向.
6. 廠辦/商辦的違規使用普遍.
也就是沒有經營考量的辦公室很熱絡,
也僅僅只於產權集中的獨棟大樓!
現在中小企業的商辦使用下降到很可怕的地步!
也就是小單位的辦公空間根本沒人買,
或者必須冒著違規使用的風險(商辦改成住家).
就算是住家的層次也是有差異的,
家庭單位與個人住房單位,
香港人有30%是住在政府的一人標準房裏面!
個人住房使用單位的重點是離工作地點很近!
土地開發的方式:
1. 市地重劃.
2. 區段徵收.
3. 開發許可程序.
重點在:
1. 捐地多少,反面想法就是可以分回多少?
2. 公共開發工程費用誰出?區段徵收政府先出,市地重劃開發商出.
如果開發商出?第一個重點是財務試算損益.第二個是現金流量要準確.
所以以市地重劃重點是:
工變科商,農變住三,這之間有非常大的利潤,原因在於數量很大.
當然土地回饋的比率也就會有差別:35%變科商,40%變住宅.
至於區段徵收的重點:在於發回的土地面積會發回4成,反面的說法是捐出60%,
剩下的開發許可, 就是另一套程序.
